Maître Odile Girod, CABINET d'avocat à Marseille 1 er arrondissement
La question du statut d’un mur séparatif est souvent l’objet d’interrogations, voire de conflit entre voisins. En effet, vous êtes beaucoup à vous interroger : à qui incombe l’entretien du mur ou sa remise en état ?
La présomption légale de mitoyenneté
L’article 653 du code civil dispose que :
« Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. »
Il ressort de cette disposition qu’un mur situé sur la limite séparative de deux propriétés est présumé mitoyen, sauf preuve contraire.
Cette présomption n’a vocation à jouer que si le mur litigieux remplit la fonction d’élément de séparation entre deux fonds contigus (Cass. 3e civ., 19 avr. 1989, n° 88-10.797).
Tel n’est pas le cas si les deux fonds sont séparés par la propriété d’un tiers quelle que soit sa largeur (chemin, ruelle).
La présomption de mitoyenneté posée par l’article 653 du code civil suppose que les fonds contigus soient de même nature.
En d’autres termes, la présomption de mitoyenneté ne pourra pas s’appliquer lorsque le mur de bâtiment concerné est attenant à une cour ou un jardin : ce mur doit nécessairement jouxter un autre bâtiment.
La Cour de cassation a jugé en ce sens que « la présomption de mitoyenneté d’un mur séparatif n’a pas lieu lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul côté » (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 7 mars 1973, n° 72-10.554). Ce mur est, en effet, censé appartenir au seul propriétaire de la construction.
Par ailleurs, le mur commun à deux bâtiments accolés construits en limite de propriété est présumé entièrement mitoyen uniquement si les bâtiments sont de mêmes hauteur et largeur. Dans le cas contraire, la mitoyenneté ne concerne que la hauteur et la largeur du bâtiment le plus petit.
Elle ne porte donc que sur la surface de mur commune aux deux bâtiments.
Comment exclure la présomption légale de mitoyenneté ?
Prescription acquisitive
L’article 653 du code civil dispose que :
« Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. »
Il ressort de cette disposition qu’un mur situé sur la limite séparative de deux propriétés est présumé mitoyen, sauf preuve contraire.
Cette présomption n’a vocation à jouer que si le mur litigieux remplit la fonction d’élément de séparation entre deux fonds contigus (Cass. 3e civ., 19 avr. 1989, n° 88-10.797).
Tel n’est pas le cas si les deux fonds sont séparés par la propriété d’un tiers quelle que soit sa largeur (chemin, ruelle).
La présomption de mitoyenneté posée par l’article 653 du code civil suppose que les fonds contigus soient de même nature.
En d’autres termes, la présomption de mitoyenneté ne pourra pas s’appliquer lorsque le mur de bâtiment concerné est attenant à une cour ou un jardin : ce mur doit nécessairement jouxter un autre bâtiment.
La Cour de cassation a jugé en ce sens que « la présomption de mitoyenneté d’un mur séparatif n’a pas lieu lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul côté » (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 7 mars 1973, n° 72-10.554). Ce mur est, en effet, censé appartenir au seul propriétaire de la construction.
Par ailleurs, le mur commun à deux bâtiments accolés construits en limite de propriété est présumé entièrement mitoyen uniquement si les bâtiments sont de mêmes hauteur et largeur. Dans le cas contraire, la mitoyenneté ne concerne que la hauteur et la largeur du bâtiment le plus petit.
Elle ne porte donc que sur la surface de mur commune aux deux bâtiments.
Titre de propriété
Les présomptions de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté institués par le code civil cèdent devant les titres de propriété (Cour d’appel de Poitiers, 3ème Chambre Civile, 20 mai 2015, n° 14/03181)
Il faut toutefois souligner que si l’acte de propriété n’est signé que d’un seul propriétaire, en cas de litige, il ne sera considéré que comme une présomption de propriété.
Si l’acte est signé par les deux propriétaires, ne subsiste aucun doute sur la propriété de la séparation entre les deux parcelles.
Les présomptions de non mitoyenneté du mur
L’article 634 du code civil dispose que : « Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.
Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre. »
Si des marques de non-mitoyenneté se trouvent des deux côtés du mur, elles s’annulent.
Particularité du mur de soutènement
Cette présomption de mitoyenneté ne s’applique pas aux « murs de soutènement ».
Sauf preuve contraire, les murs de soutènement sont présumés appartenir à celui dont ils soutiennent les terres et qui en profite.
Toutefois, il a été jugé que si le mur s’élève au-dessus du niveau du fonds supérieur, le mur est présumé mitoyen car il sert alors aussi de clôture à ce fonds (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème Chambre A,20 décembre 2018, n° 17/10063)
Mur mitoyen et copropriété
En application de l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965, les cloisons ou les murs séparatifs des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent (art.7 de la loi du 10 juillet 1965).
